근저당 있는 집, 전세·월세 계약해도 될까? 2025년 기준 안전 판단법 정리
근저당 있는 집, 전세·월세 계약해도 될까? 2025년 기준 안전 판단법 정리
전세나 월세 매물을 알아보다 보면 “근저당 설정돼 있어요”라는 말을 흔히 듣게 된다. 이때 많은 사람들이 막연한 불안감을 느끼거나, 반대로 “요즘 다 그렇다더라”라는 말만 믿고 계약을 진행한다. 하지만 근저당이 있는 집은 계약 가능 여부를 명확한 기준으로 판단해야 하는 대상이지, 감으로 결정할 문제가 아니다.
근저당 자체가 불법이거나 무조건 위험한 것은 아니다. 문제는 얼마나 설정되어 있는지, 그리고 내 보증금이 어떤 순위에 놓이게 되는지다. 이 글에서는 2025년 기준으로 근저당이 있는 집을 계약해도 되는 경우와 반드시 피해야 할 경우를 구분해 설명한다.
근저당이란 무엇인가
근저당권이란 집주인이 은행 등 금융기관으로부터 대출을 받을 때, 해당 부동산을 담보로 제공하며 설정하는 권리다.
등기부등본 을구에 기재되며, 보통 채권최고액 형태로 표시된다.
여기서 중요한 점은,
등기부등본에 표시된 금액 = 실제 대출금이 아니라는 것이다.
일반적으로
-
실제 대출금 × 약 120% = 채권최고액
으로 설정된다.
근저당이 왜 위험 요소가 될 수 있을까
근저당이 설정된 집에서 가장 큰 위험은 경매 상황이다.
집주인이 대출을 상환하지 못하면, 금융기관은 근저당권을 근거로 경매를 신청할 수 있다.
이 경우 배당 순서는 다음과 같다.
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선순위 채권자 (은행 등 근저당권자)
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선순위 임차인
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후순위 임차인
즉, 내 보증금이 근저당보다 후순위라면, 집값이 충분하지 않을 경우 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있다.
근저당 있는 집, 계약해도 되는 기준
근저당이 있어도 계약이 가능한 경우는 명확한 기준이 있다.
1️⃣ 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금 ≤ 시세의 70% 이내
가장 일반적으로 사용되는 안전 기준이다.
예를 들어 시세가 3억 원인 집이라면,
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근저당 채권최고액: 1억 5천만 원
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선순위 보증금: 3천만 원
-
내 보증금: 4천만 원
→ 총 2억 2천만 원 (약 73%)
이 경우 이미 위험 구간에 들어간다.
반대로 60~65% 수준이라면 상대적으로 안정적인 계약으로 본다.
2️⃣ 선순위 권리 관계가 단순한 경우
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근저당 1건
-
선순위 임차인 없음
이처럼 권리 구조가 단순할수록 위험도는 낮아진다.
여러 금융기관 근저당이 겹쳐 있거나, 선순위 임차인이 다수 존재하면 계산이 복잡해지고 리스크가 커진다.
반드시 피해야 할 근저당 계약 유형
다음 중 하나라도 해당된다면 계약을 다시 검토해야 한다.
❌ 채권최고액이 시세의 80% 이상인 경우
이미 집값 대부분이 담보로 잡혀 있어, 경매 시 보증금 회수 가능성이 매우 낮다.
❌ 최근 짧은 기간 내 근저당이 급격히 늘어난 경우
이는 집주인의 자금 사정 악화를 의미할 수 있다.
❌ 갑구에 압류·가압류 기록이 함께 있는 경우
이미 채무 문제가 현실화된 상태일 가능성이 높다.
근저당 있는 집 계약 시 반드시 해야 할 행동
근저당이 있는 집을 계약해야 한다면 다음 절차는 필수다.
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등기부등본 최신본 확인 (계약 당일 기준)
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전입신고 + 실제 거주
-
확정일자 즉시 부여
-
가능하다면 보증금 반환 보증보험 검토
특히 계약 후가 아니라 계약 직전 등기부등본 재확인은 매우 중요하다.
하루 사이에 근저당이 추가되는 경우도 실제로 발생한다.
근저당이 있다는 사실보다 중요한 것
중요한 것은 “근저당이 있다 / 없다”가 아니라
그 집의 전체 권리 구조 안에서 내 보증금이 얼마나 안전한 위치에 있는지다.
등기부등본을 숫자로 계산해 보고, 기준에 맞춰 판단할 수 있다면
근저당이 있는 집도 충분히 안전한 계약 대상이 될 수 있다.
반대로 기준 없이 계약하면, 근저당 없는 집에서도 전세 사기는 발생한다.
결론: 근저당은 공포 대상이 아니라 판단 대상이다
근저당은 막연히 피해야 할 요소가 아니다.
하지만 이해하지 못한 상태에서 감으로 계약하는 것은 매우 위험하다.
조금만 구조를 이해하고 숫자를 계산해 보면,
피해야 할 집과 계약 가능한 집은 명확히 구분된다.
이 판단 기준을 알고 있는 것만으로도, 전세·월세 계약에서 큰 손해를 막을 수 있다.
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