근저당 있는 집, 전세·월세 계약해도 될까? 2025년 기준 안전 판단법 정리
근저당 있는 집, 전세·월세 계약해도 될까? 2025년 기준 안전 판단법 정리 전세나 월세 매물을 알아보다 보면 “근저당 설정돼 있어요”라는 말을 흔히 듣게 된다. 이때 많은 사람들이 막연한 불안감을 느끼거나, 반대로 “요즘 다 그렇다더라”라는 말만 믿고 계약을 진행한다. 하지만 근저당이 있는 집은 계약 가능 여부를 명확한 기준으로 판단해야 하는 대상 이지, 감으로 결정할 문제가 아니다. 근저당 자체가 불법이거나 무조건 위험한 것은 아니다. 문제는 얼마나 설정되어 있는지 , 그리고 내 보증금이 어떤 순위에 놓이게 되는지 다. 이 글에서는 2025년 기준으로 근저당이 있는 집을 계약해도 되는 경우와 반드시 피해야 할 경우를 구분해 설명한다. 근저당이란 무엇인가 근저당권이란 집주인이 은행 등 금융기관으로부터 대출을 받을 때, 해당 부동산을 담보로 제공하며 설정하는 권리다. 등기부등본 을구에 기재되며, 보통 채권최고액 형태로 표시된다. 여기서 중요한 점은, 등기부등본에 표시된 금액 = 실제 대출금이 아니라는 것이다. 일반적으로 실제 대출금 × 약 120% = 채권최고액 으로 설정된다. 근저당이 왜 위험 요소가 될 수 있을까 근저당이 설정된 집에서 가장 큰 위험은 경매 상황 이다. 집주인이 대출을 상환하지 못하면, 금융기관은 근저당권을 근거로 경매를 신청할 수 있다. 이 경우 배당 순서는 다음과 같다. 선순위 채권자 (은행 등 근저당권자) 선순위 임차인 후순위 임차인 즉, 내 보증금이 근저당보다 후순위라면 , 집값이 충분하지 않을 경우 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있다. 근저당 있는 집, 계약해도 되는 기준 근저당이 있어도 계약이 가능한 경우는 명확한 기준이 있다. 1️⃣ 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금 ≤ 시세의 70% 이내 가장 일반적으로 사용되는 안전 기준이다. 예를 들어 시세가 3억 원인 집이라면, 근저당 채권최고액: 1억 5천만 원 선순위 보증금: 3천만...
